Adekwatnie ustalona cena nieruchomości jest podstawowym elementem skutecznego i szybkiego procesu sprzedaży. Większość z nas sądzi, iż poświęcając na to trochę czasu i wysiłku, będzie w stanie dobrze wycenić sprzedawane mieszkanie. Jednak prawda jest taka, że jako niefachowcy popełniamy kardynalne błędy, co gorsza – powielamy je wzorując się na innych, którzy też je popełnili. Dlatego przed sporządzeniem oferty sprzedaży czy to lokalu mieszkalnego, czy domu, zapoznaj się z garścią porad dotyczących adekwatnej wyceny nieruchomości.
Samodzielna wycena nieruchomości
Początek samodzielnej wyceny to niemal w każdym przypadku przeglądanie ofert sprzedaży podobnych nieruchomości. Taki sam metraż, taka sama liczba pomieszczeń, podobny standard, układ, okolica… Czy te wszystkie czynniki sprawiają, iż poprzez analogię cena również będzie podobna? W tej prostej zasadzie tkwi kilka pułapek, w które wpada niemal każdy amator dokonujący wyceny.
Pierwsza pułapka polega na tym, że ceny ofertowe to nie są ceny transakcyjne. Inaczej mówiąc – widzimy tylko stawki, które ktoś wypisał w ogłoszeniu, a nie te, które rzeczywiście się płaci. Pozornie może się wydawać, iż nie ma tu zagrożenia, bo przecież ustalimy analogiczną stawkę ofertową i ewentualnie w toku negocjacji zejdziemy z ceny, tak jak robi to każdy sprzedający. Lecz problem polega na tym, że większość sprzedających ma tendencję do zawyżania wartości swojego mieszkania lub domu. Wynika to głównie z sentymentu oraz dbania o swoje interesy. Niemal zawsze będzie się nam wydawało, iż nasze mieszkanie jest nieco lepsze od innych podobnych, jednak tak naprawdę jest to złudzenie, które doprowadzi do zawyżenia ceny.
Reklama: Swoje ogłoszenia zawsze wystawiam tutaj działki na sprzedaż Katowice , a także tutaj działki na sprzedaż Łódź . Pełno telefonów oraz wiadomości od klientów którzy pragną zobaczyć moje mieszkanie.
No dobrze, ale czy zawyżona cena ofertowa jest aż takim problemem? W końcu klient może się targować. To druga z dużych pułapek samodzielnej wyceny. Niestety przy zbyty wysokiej cenie klient nigdy do nas nie trafi. Dlatego pisaliśmy o tym, iż adekwatna wycena jest fundamentalna dla szybkiej i skutecznej sprzedaży. Jeśli jest za wysoka, przeglądający oferty będą po prostu odrzucali nasze ogłoszenie jako nieakceptowalne. Cena ofertowa może być troszkę za wysoka, tak aby było miejsce na negocjacje, lecz jest to naprawdę niewielka różnica.
Trzecia pułapka to nieumiejętność oszacowania wpływu swoistych cech nieruchomości oraz ogólnej sytuacji na rynku i w gospodarce na cenę oferowanego przez nas lokalu. Uznajmy, iż z podobnych ogłoszeń możemy wyciągnąć średnią. Lecz średnia nie jest adekwatna do konkretnego mieszkania. Powinna być jedynie punktem wyjścia, od którego, poprzez uwzględnienie czynników podnoszących i zmniejszających wartość, jak też czynników koniunkturalnych, dojdziemy do naszej ceny ofertowej.
Niestety, jeżeli nie jest się profesjonalistą, nawet dostęp do cen transakcyjnych niewiele nam pomoże, ponieważ przełożenie arytmetycznych średnich na jeden konkretny, życiowy przypadek – czyli naszą nieruchomość – wymaga wiedzy i doświadczenia. Tutaj dochodzimy do punktu, gdy trzeba sobie uczciwie powiedzieć, iż najlepiej skorzystać z usług profesjonalisty.
Wycena nieruchomości z rzeczoznawcą lub agentem
Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę może być bardzo dobrą podstawą do ustalenia życiowej ceny ofertowej. Jednak najlepsze efekty uzyska się korzystając z usług profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami. Nie dość, że ma on wiedzę o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości, to do tego potrafi to wszystko zestawić z bieżącą sytuacją na rynku i naszymi oczekiwaniami (np. tym, czy chcemy sprzedać szybko, czy godzimy się na dłuższy czas oczekiwania w zamian za możliwość zastosowania wyższej ceny). Agenci z jednej strony zależy na sprzedaniu nieruchomości drogo, ponieważ uzyskuje wynagrodzenie prowizyjne, z drugiej nie chce, aby za wysoka cena odwlekała znalezienie klienta w nieskończoność. Można więc liczyć na to, iż adekwatnie zaofertuje nasze mieszkanie lub dom.